| Re:Entlastung bei Heizkosten |  |
>>>Bei der Heizung wird man in den meisten Fällen einen ziemlich hohen Anteil an Erhaltungskosten abziehen müssen (seit BGH VIII ZR 81/19), bei der Dämmung ggf. auch, je nach Zustand der Fassade. Dann müssen die Maßnahmen formgerecht mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden, die Arbeiten durchgeführt und die Mieterhöhung mit dreimonatiger Frist angekündigt werden. Das ist nichts, was man als Vermieter den Mietern mal einfach so aufs Auge drücken kann. Es ist zeitlich nicht möglich, mit solchen Maßnahmen zum 1.1.2023 die Miete anzuheben, wenn man nicht schon längst mit dem Prozedere begonnen hat.
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>>>Gruß
>>>Orrpus
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>>Um mal ein konkretes Beispiel zu nennen:
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>Ein Beispiel, womit wir uns aber immer weiter von der Ausgangssituation entfernen; nämlich dass die Vermieter einfach den Mietpreis wegen der CO2-Umlage entsprechend erhöhen und dieses gar nicht verhindert werde.
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>>Wir haben in der Innenstadt ein Wohnhaus mit 7 großen Wohnungen aus den 60ern. Insgeamt etwas über 700qm Wohnfläche, alte Ölheizung, Warmwasser mit Boiler und Flachdach. Die Wohnungen sind alle keine Luxus aber in gutem Zustand und waren bisher für 5-6 €/qm sehr günstig vermietet und alle Mieter waren zufrieden (Ortsübliche Vergleichsmieten liegen bei mindestens 8,-€/qm..
>>Letztes Jahr haben wir mit der Modernisierung dort begonnen. Alte Ölheizung ist rausgeflogen und wir haben ans Fernwärmenetz angeschlossen. Das Dach wird jetzt erneuert und die Fassade saniert und ebenfalls gedämmt. Gesamtkosten ca. 300.000 Euro davon gehen ca. 240.000 Euro unter energetischer Modernisierung durch.
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>Das kommt mir nach der Rechtsprechungsänderung des BGH zu den abzuziehenden Erhaltungsaufwendungen viel vor. "Ölheizung raus, Dach eneuert, Fassade saniert" klingt nach einem großen Anteil an Erhaltungskosten, die in Abzug gebracht werden müssten.
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Aktuell sind wir ja noch mitten drin insofern sind die genannten Zahlen Prognosen. Wir haben über unseren Energieberater die Kostenaufstellung so bei der Bafa eingereicht und die Bewilligungsbestätigungen erhalten. Aktuell sammeln wir Rechnungen, die wir nach Abschluss der Maßnahmen gesammelt einreichen werden.
Ich muss aber gestehen das ich bei dem ganzen Förderwirrwarr auch nicht mehr so hundert prozentig durchblicke. Daher weiß ich auch nicht wie die Erhaltungskosten angesetzt werden. Beim Dach ist es allerdings z.b. so das ein großteil der Kosten auf die Dämmung entfällt, die vorher so gut wie gar nicht vorhanden war. Ähnlich bei der Fassade. Erhaltungsaufwand wäre ein kostenmäßig überschaubarer Anstrich, da jetzt aber ein Vollwärmeschutz draufkommt, wegen dem auch die Dachattika vergrößert werden muss und eine Menge Zusatzarbeiten anfallen sind die Kosten, insbesondere wegen der aktuell unverschämten Dämmstoffkosten schon eine ganz andere Liga.
>>D.h. wir könnten die Mieten um 19.000,-€ im Jahr erhöhen. Also etwa 230,-€/Monat und Wohnung.
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>Die Kappungsgrenze von 2 Euro pro m² hast du dann aber schon leicht überschritten, oder?
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Die Wohnungen haben alle 104qm Wfl. Das Limit läge also etwas drunter aber nicht viel.
>>Dazu kommen dann noch durch steigende Energie- und Bewirtschaftungskosten etwa 100,-€ höhere Nebenkosten im Monat. D.h. auf jede Wohnung kämen fast 4.000,-€ Mehrkosten im Jahr zu.
>>Jetzt weiß ich aber das sich das nicht alle Mieter im Haus leisten können. Andererseit müssen sich die Kosten für die Sanierung ja auch wieder irgendwie refinanzieren. Was also tun?
>>Im Endeffekt gibt es zwei Optionen
>>1. Man reizt den rechtlichen Spielraum aus und knallt die Mieten hoch. Das würde dazu führen das einige aus den Wohnungen raus müssten. Dann könnten wir die Wohnungen innen etwas aufhübschen und problemlos für 9-10 Euro/qm neu vermieten.
>>2. Wir schlucken einen Teil der Mehrkosten selbst, erhöhen die Mieten nur moderat und kommen dann auf eine Mietrendite bei der die ganze Vermieterei langsam aber sicher keinen Sinn mehr macht.
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>>Und jetzt kannst du dir ja mal überlegen welche Option wohl die allermeisten Wohnbaukonzerne und auch Genossenschaften wählen würden und was viele private Vermieter machen.
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>Da ich viele private Vermieter berate, brauche ich da nicht lange zu überlegen. ;-)
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Wir werden jetzt wahrscheinlich für die Bestandmieter die Mieten um 1,-€/qm erhöhen um das ganze für alle verträglich zu gestalten. Bei Neuvermietungen werden wir aber nicht umhin kommen die Möglichkeiten auszureizen. Günstige Mieten bei Neuvermietungen sind da wirtschaftlich einfach nicht mehr darstellbar.
Einen Funfact gibt es hier auch nocht. Die Fernwärme wird bei uns im lokalen Müllheizkraftwerk erzeugt. Nur bei Engpässen wird über ein Gas BHK unterstützt, was aber so gut wie nie vorkommt. Der Fernwärmepreis ist aber an den Gaspreis gekoppelt. D.h. wenn jetzt die Gaspreise durch die Decke gehen, steigen auch die Kosten für die Fernwärme obwohl die Stadtwerke hier gar keine (oder nur geringe) gesteigerten Erzeugungskosten haben. Ich habe diesbezüglich nöchste Woche einen Termin mit dem verantwortlichen der Stadtwerke. Bin mal gespannt was der mir erzählen wird.
>Gruß
>Orrpus