| Re:Mieter, Vermieter, Hausverwaltung |  |
>Wir sind vor kurzem aufgrund Erkrankung eines Familienmitglieds nun Vermieter geworden (Familienmitglied gehört die Wohnung, kann sich aber nicht mehr drum kümmern). Die Wohnung liegt im Erdgeschoss eines 8-Parteien-Hauses (alles Eigentumswohnungen).
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>Situation: in die Wohnung ist seit 2 Monaten ein Paar mit kleinem Hund eingezogen (Hundehaltung erlaubt lt. Hausordnung). Der Nachbar (und Eigentümer) über der Wohnung beklagt sich nun ganz fürchterlich über das Paar, der Hund würde den ganzen Tag jaulen, sie würden sich nicht an Ruhezeiten halten und ihm allgemein das Leben zur Hölle machen. Das hat er dem Paar nun schon mehrfach eröffnet und mit Tierschutz, Polizei, Anzeige, Hausverwaltung und Rauswurf gedroht und kommt mit dieser Geschichte nun auch auf uns zu.
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>Ungeachtet des Wahrheitsgehalts der Vorwürfe (den wir erst noch klären müssen): wer ist in einer solchen Konstellation in der Verantwortung, v.a. wenn eine Hausverwaltung existiert? Klar, jeder muss sich an die Hausordnung halten, keine Frage. Müssen wir als Vermieter hier Maßnahmen ergreifen oder ist das erstmal Sache der Hausverwaltung? Könnte diese uns bspw. zwingen, den Mietvertrag mit unseren Mietern zu kündigen?
Hundehaltung kann man generell nicht verbieten. Wenn sich Nachbarn durch Lärm belästigt fühlen müssen sie erstmals selbst tätig werden. Für Ruhestörungen ist die Polizei zuständig. Sollen sie dort anrufen wenn sie meinen sie könnten damit etwas erreichen.
Die Hausverwaltung wird hier nicht viel machen können. Sie kann zwar bei Bedarf Anwohner anschreiben und auf Fehlverhalten hinweisen, jedoch hat sie kaum taugliche Mittel irgend etwas durchzusetzen, da die Mieter kein Vertragspartner der Hausverwaltung sind. Das Ergreifen von Maßnahmen obliegt hier dem Wohnungeigentümer als Vermieter und Vertragspartner der Mieter.
Bei einer nachgewiesenen massiven Störung des Hausfriedens kann die Hausverwaltung gegen den Wohnungseigentümer vorgehen. Dies benötigt aber zwingend einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. Sollten bei der Hausverwaltung vermehrt Beschwerden über „Lärm“ aus eurer Wohnung eingehen wird sich diese aber sicherlich bei euch melden bevor irgend etwas unternommen wird.
Kündigen könnt ihr den Mieter ohnehin nich so ohne weiteres. Als erstes müsst ihr ihn auf sein Fehlverhalten hinweisen und ermahnen. Bessert sich dann nichts könnt ihr ihm eine Abmahnung schicken, die formell ein zwingende Vorraussetzung für eine fristlose Kündigung ist, die dann später folgen könnte.
Die Aussichten auf Erfolg einen Kündigung würde ich im vorliegenden Fall jedoch als minimal einstufen. Hundehaltung ist explizit erlaubt, insofern liegt also auch keine vertragswidrige Nutzung vor. Beim Lärm währt ihr in der Beweispflicht, was i.d.R. exakt dokumentierte Lärmprotokolle über einen längeren Zeitraum erfordert, die ienr gerichtlichen Prüfung standhalten.