| Re:Mal was zu Baukosten und Mietpreisen |  |
>>Wir haben das bei unserem letzten Neubau hier mal überschlagen und sind zu folgendem Ergebniss gekommen:
>>Bei Erwerb einer 100qm Neubauwohnung hier im Oberfränkischen Coburg in guter Lage und mit guter Ausstattung sind incl. T-Garage aktuell ca. 400.000,-€ zu berappen.
>>Mal angenommen der Käufer hat eine Eigenkapitalquote von 100% und braucht kein Bankdarlehen kommt folgendes dabei raus.
>>Kaufpreis 400.000,-€ zzgl. 20.000,- Erwerbsnebenkosten (GES, Notar, Grundbuch) 420.000,-€ Erwerbskosten
>>Eine angenommene Miete von 7,-€/m²= 700,-€/Monat = 8.400,-€ im Jahr.
>>Diese sind zu versteuern. D.h. davon bleiben Netto bestenfalls 5.000,-€/Jahr übrig.
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>Naja, Afa 2% von geschätzt 360.000 € sind 7.200 €, Gewinn also nur noch 1.200€. Bei Finanzierung Verluste, die ich verrechnen kann. Zudem bleibt bei deinen Ausführungen der Werterhalt oder sogar Wertzuwachs außen vor. Denke, die Spekulanten sind alle nicht so schlecht im Rechnen, als das sie sich keine höhere Rendite versprechen/ erwirtschaften werden.
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OK, die Afa hatte ich vorhin vergessen, macht den Kohl unterm Strich aber auch nicht wirklich fett. In den teuren Regionen liegt übrigens der Grundstücksanteil prozentual deutlich höher was die Bemessungsgrundlage für die Afa wieder merklich reduziert.
Eine Finanzierung verschlechtert die Rendite immer. Die Steuerersparniss durch die Schuldzunsabschreibung ist ja immer deutlich geringer als der zu zahlende Schuldzins selbst. Bei zu erwartenden zukünftig mal wieder steigenden Zinsen verschlechtern sich die Renditeaussichten massiv je höher die Zinsen und der Finanzierungsanteil sind.
Der spekulative Wertzuwachs ist für diese Rechnung erstmal vollkommen irrelevant.
Bei Anlageobjekten geht man normalerweise von einem Langfristinvestment aus bei dem der laufende Ertrag im Vordrgrund steht.
>>D.h. ich komme hier auf eine Kapitalrendite von gerade mal 1,19%
>>Wenn ich davon noch Instandhaltungskosten, Mietausfallwagniss etc. abziehe komme ich bereits auf ein negatives Ergebniss. Finanzierungskosten würden das Ergebniss nochmals verschlechtern.
>>D.h. für diese Wohnung wären mindestens 8-8,50 Euro Kaltmiete notwendig um dauerhaft kein Geld draufzulegen.
>>Von einer brauchbaren Rendite oder gar Miethai oder Ausbeuterpreisen sind wir aber selbst da noch meilenweit entfernt.
>>Wohlgemerkt ich spreche hier von einer mittelgroßen Stadt in Oberfranken mit noch relativ moderaten Grundstückspreisen. In den Ballungszentren mit merklich höheren Bodenpreisen kann man auf die Mietpreise also durchaus noch den ein oder anderen Euro draufschlagen ohne das sich da irgendeiner eine goldene Nase verdient wie so oft behauptet wird.
>>Mietpreisobergrenzen von 6-7 Euro wie vom Berliner Senat angestrebt sind also meines erachtens vollkommen illusorisch.