| Re:Denkmalimmobilie - Ja oder Nein? |  |
>>>Ich habe mich mit der Thematik bisher noch nie auseinandergesetzt, und von Freunden ein Exposé bzgl. eines Bauprojekts Denkmalimmobilien bekommen. Grundsätzlich ist mir nur klar, dass ich relativ strikte Auflagen berücksichtigen muss, wenn ich etwas ändern will. In dem Fall wurden bzw. werden die Wohnungen/Häuser gerade saniert und werden nun verkauft, weshalb der Part vielleicht nicht so relevant ist.
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>>>Da das Thema im Netz aber eher nach Bauernfängerei aussieht - jeder wirbt mit angeblich riesigen Steuerersparnissen (genau wie im Exposé) - wollte ich mal hier nachfragen, was davon zu halten ist.
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>>>Lohnt sich das bzw. kann sich das lohnen? Falls ja, unter welchen Bedingungen? Lohnt das nur wenn man vermietet oder auch wenn man selbst darin wohnt? Gibt es irgendwas zu beachten?
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>>>Danke schon mal.
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>>Steuerlich ist das hochinteressant.
>>Steuerlich abzugsfähig ist bei einer Denkmalimmobilie immer der Sanierungsanteil, der meist den größten Anteil des Kaufpreises darstellt.
>>Z.b. Wohnung kostet 130.000,-€. Davon entfallen 30.000,-€ auf den Kauf des Altbestandes und 100.000,-€ auf die veranschlagten Sanierungskosten. Als Eigennutzer kannst du 90% des Sanierungsanteil innerhalb von 10 Jahren, also pro Jahr 9.000,-€ von der Steuer absetzen. Als Anleger kannst du sogar 100% des Sanierungsanteils innerhalb von 12 Jahren absetzen.
>>D.h. je höher dein Einkommen und deine Steuerbelastung ist umso interessanter wird das ganze.
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>>Aber: Abzugsfähig sind nur Sanierungen die nach Kauf der Immobilie durchgeführt werden. D.h. der Kauf einer bereits sanierten Denkmalimmobilie bringt steuerlich nichts. Insofern ist es umso wichtiger einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Bauträger auszuwählen um während der Renovierungsphase keine bösen Überraschungen zu erleben.
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>Wie ich gerade gesehen habe, ist 2018 der Beginn des Projektes bei den ersten Häusern. Die Denkmalabschreibung beträgt hier 50%. D.h. bei einem Kaufpreis von bspw. 400.000 EUR, kann man 18.000 EUR die ersten zehn Jahr steuerlich geltend machen, richtig?
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>Btw. ist es eigentlich normal, dass solche Objekte von mehreren Maklern parallel angeboten werden?
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>Habe dir zudem noch ne PN geschrieben.
PN hab ich gesehen. Zu den Firmen kann ich leider nichts sagen bzw. sind diese mir nicht bekannt, was aber nichts heissen muss.Einfach mal ein bißchen im Netz recherchieren bzw. mal eine Referenzliste über vorherige Projekte anfordern.
Bei Denkmalsanierungen ist es wichtig Firmen zu haben, die sich damit auskennen und Erfahrung in dem Bereich haben, da die Planung und Umsetzung doch um einiges anspruchsvoller ist als bei einem konventionellen Neubau. Darüber hinaus sind gute Kontakte zu Entscheidungsträgern bei den Denkmalbehörden ein nicht zu unterschätzender Faktor. Aus diesem Grund würde ich da immer etablierten Firmen mit Markt- und Projekterfahrung bevorzugen.
Wie solche Projekte vermarktet werden ist vollkommen unterschiedlich und auch abhängig von der Projektgröße. Kleinere oder mittelgroße Projekte (bis 50 Einheiten) werden häufig eher von exklusiven Vertriebspartnern angeboten, größere Projekte aber auch oft breiter gestreut.
Deine Beispielrechnung ist soweit richtig. Hier bitte folgendes beachten. Abzugsfähig sind immer nur die Sanierungskosten die nach Kaufvertragsabschluss anfallen. Wurde also mit den Arbeiten bereits begonnen sind die Kosten für die bereits erfolgten Arbeiten nicht mehr abzugsfähig. Ausserdem: Der angegebene Sanierungskostenanteil ist immer nur eine Prognose und wird i.d.R. nicht garantiert. Der genaue Sanierungskostenanteil wird immer erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten errechnet. Hierzu muss der Bauträger sämtliche Unterlagen bei der Denkmalbehörde einreichen und sich von dieser die Abzugsfähigkeit der Kosten überprüfen lassen. Bei seriösen und erfahrenen Bauträgern passen Prognose und Realität meist gut zusammen, bei unerfahrenen Firmen kann es aber auch zu Überraschungen kommen.