| An die Experten: Kreditcheck |  |
Meine Lebensgefährtin will drei (von fünf) Wohneinheiten eines alten Hauses aus dem 18. Jh. kaufen. Mit dazu erwirbt sie 35% des Grundbesitzes, was aber wohl unerheblich ist (Rahmenbedingungen, historisches Stadtbild etc.).
Die Eckdaten standen schonmal in einem älteren Thread, hier noch mal kurz zusammengefasst: Die Wohnungen haben 100, 60 und 47 qm, die aktuellen Mieteinnahmen betragen 470, 300 und 320 Euro, insgesamt also 1.090 Euro.
Der Kaufpreis beträgt zusammen 199.000 Euro. Die reine Brutto-Mietrendite beträgt also in etwa (sehr gute) 6,5 Prozent. Wobei da noch Luft nach oben ist: Die kleinste Wohnung steht derzeit leer, sollte aber auch für 340 bis 350 Euro jemand finden. Die beiden größeren liegen deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel. Angepeilt sind insgesamt rund 1.200 Euro.
Evtl. muss sie in vier Jahren aus ihrer jetzigen Wohnung raus, für die sie ca. 800 warm bezahlt. Dann würde sie die große Wohnung nehmen, falls wir da noch zusammen sind, würden wir zusammen beide größere Wohnungen (bilden zusammen ein Stockwerk) nehmen, ich würde auch weiter Miete bezahlen.
So... meine Lebensgefährtin hat nun von zwei unabhängigen Beratern verbindliche Finanzierungsmodelle eingeholt. Beide gehen genau über den Kaufpreis. Sonstige Kosten (Makler, Grundbuch etc. pp) werden über Eigenkapital bzw. einen Privatkredit abgedeckt. Ansonsten ist kein Eigenkapital vorhanden bzw. wurde davon abgeraten, dieses einzusetzen (u.a. Fondsanteile).
Kredit 1:
- zinsgebundene Laufzeit: 10 Jahre
- Gesamtlaufzeit: 28 jahre
- Sollzins: 1,45%
- jährliche Tilgung: 3%
- Rate: 738 Euro
- Restschuld nach Zinsbindung: ca. 137.000 Euro
Kredit 1, Variante b):
- zinsgebundene Laufzeit: 15 Jahre
- Gesamtlaufzeit: 26 jahre
- Sollzins: 1,95%
- jährliche Tilgung: 3%
- Rate: 821 Euro
- Restschuld nach Zinsbindung: ca. 95.000 Euro
Specials: Sondertilgung von 5% p.a. und zweimaliger Tilgungswechsel kostenlos möglich.
Kredit 2:
Baustein a): Kredit über 149.000 Euro
- zinsgebundene Laufzeit: 10 Jahre
- Gesamtlaufzeit: 20 jahre
- Sollzins: 1,4%
- jährliche Tilgung: 4,5%
- Rate: 733 Euro
- Restschuld nach Zinsbindung: ca. 77.000 Euro
Baustein b): Kredit über 50.000 Euro
Der ist endfällig und soll nach Willen der Beraterin über die vorhandene Lebensversicherung oder sonstiges Eigenkapital bedient werden.
Ansonsten sind 13 Jahre lang Zinszahlungen von knapp 70 Euro monatlich fällig (Sollzins 1,67%)
Mein Kommentar: ich bin da kompletter Laie, hab mir das aber alles etwas anders vorgestellt. So finde ich bei Kredit 1 den Zinssprung heftig, nur weil er fünf weitere Jahre gebunden ist. Da verpufft der Effekt ja mehr oder weniger... ein kurzer Check zeigt, dass es wohl üblich ist, dass der Sprung zwischen fünf und zehn Jahren am heftigsten ist.
ich finde die Raten insgesamt eher niedrig. Ist das so üblich, auch der Unterschied zu den Mieteinnahmen? Klar, die müssen versteuert werden, man braucht Rücklagen etc. Aber ioch finde die ja nach Version 250 bis 400 Euro Einnahmenüberschuss schon etwas derb, zumal auch vom normalen Finanzhaushalt (sprich: Gehalt) her noch etwas Spielraum wäre. Zumal ich es trotz des niedrigen Zinsniveaus immer derb finde, wieviel da absolut gesehen an Kohle rein für die Zinsrückzahlung draufgeht.
Qualifizierte Meinungen? Oder beide Mist? Wie gesagt, das sind halt jetzt Modelle, für die sie schon konkrete Zusagen von Banken hätte.