| Re:Hui: richtig tolle Wohnung gefunden; Pfui: Durchlauferhi |  |
>>>>>>>>tzer.
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>>>>>>>>150m² Altbau, super-zentral. Endlich wieder eine Straßenbahn in der Nähe, Erstbezug nach Sanierung, Fußbodenheizung und genügend Zimmer, um auch mit einem zweiten Kind noch Homeoffice machen zu können.
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>>>>>>>>ABER: keinerlei Rollos und Warmwasser wird komplett über Durchlauferhitzer gemacht.
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>>>>>>>>Meine letzte Wohnung hatte Durchlauferhitzer und eine alte Küche und ich habe dort alleine viel mehr für Strom bezahlt, als jetzt mit meiner Frau zusammen in der aktuellen Wohnung, in der Warmwasser über Gas kommt. Deshalb habe ich Angst, dass uns dort die Energiekosten die Haare vom Kopf fressen werden :/
>>>>>>>>Die Warmmiete ist mit Gas und Garage schon nicht ohne...
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>>>>>>>Deswegen sage ich immer: lieber ein Haus kaufen und das Geld in die Finanzierung stecken als Horrend hohe Mieten zu zahlen. Man ist mit einer Mietswohnung flexibel aber die Miete die man zahlt ist einfach weg. Das mit dem Durchlauferhitzer kann ich nur beipflichten. Im Winter wird das Wasser nicht heiß genug.
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>>>>>>Für ein EFH zahlst Du bei den derzeitigen Finanzierungskosten ca. den dreifachen Betrag an die Bank, den Du an den Vermieter bezahlen musst. Die Mietrendite bei EFHs ist etwa 2%. Das zahlst Du allein an Tilgung bei der Bank, plus 4% Zinsen. Wenn Du nicht exorbitant viel EK hast, ist ein selbstgenutztes EFH im derzeitigen Umfeld die schnellste Möglichkeit, sich zu ruinieren.
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>>>>>Blödsinn. So Pauschal kannst du das gar nicht beurteilen. unser EFH den wir vor kurzem gekauft haben, kostet uns, alles in allem, im Monat ca. 2000 Euro. also inkl. Zinsen + Tilgung + Nebenkosten(EK hatten wir nur 15%). Ein Gleichwertiges Haus würde uns ca. 1800 Euro Warm kosten. Eine "normale" Wohnung kostet schon ca. 1300 Euro.
>>>>>Aus meiner Sicht kann es nur Probleme geben wenn man im Vorfeld nicht alles durchrechnet und ins Blaue hinein einfach zu teuer kauft.
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>>>>Alleine deine Beispielrechnung zeigt doch, dass du hier Äpfel mit Birnen vergleichst.
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>>>Nein wieso? Der Threadersteller wird 1300 Euro Kaltmiete zahlen. Das wären also mit Nebenkosten ca. 1500 Euro. Wir zahlen 500 Euro mehr im Monat und das ganze Haus gehört uns.
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>>Bei einem Darlehen über TEUR 500, einem Sollzins von 4 %, 3 % Tilgungssatz und einer Zinsbindung von 15 Jahren ergäbe sich eine Annuität von knapp TEUR 3 im Monat und eine Restschuld von TEUR 192.
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>Komplett falsche Werte.
Ich gebe es auf. Du willst meinen Punkt einfach nicht verstehen. Vielleicht habe ich auch scheiße erklärt. Als Steuerberater führe ich für Mandanten öfters auch Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit durch. Dies kann mal mehr oder weniger komplex ausfallen (Stichwort Opportunitätskosten). Es gibt auch verschiedene Arten der Berechnung, Parameter sind weich bzw. sehr wage etc. Diese Diskussion hier fühlt sich aber wie in der täglichen Praxis an. Die Leute rechnen sich das Haus stets schön und kommen mit Milchmädchenrechnungen um die Ecke, die einfach nicht aufgehen kann. Das hat nichts damit zu tun, ob man sich ein Haus dem Grunde nach leisten kann und/oder ob es auch wirtschaftlich Sinn ergibt. Mein Haus war auch nicht wirtschaftlich, bin aber bereit den Mehrpreis aus u.a. auch von dir genannten Aspekten zu zahlen. Auch die Aussage, dass die Miete einfach weg ist und man nichts davon hat, ist völliger Schwachsinn, sorry.
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>>Gleiche Parameter, jedoch mit 1 % Tilgungssatz gerechnet ergäbe sich eine Annuität von TEUR 2 im Monat und eine Restschuld von knapp TEUR 398.
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>Da du vorher schon falsche Werte genutzt hast, passt deine Rechnung nicht.
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>>Das ist lediglich eine Liquiditätsberechnung. Keine wirtschaftliche Betrachtung. Das ist doch genau der Gedankenfehler, den so viele machen. Deswegen auch mein vorheriges Beispiel unten. Nach deiner Logik wäre Option 2 erstrebenswert, da deutlich näher an der ortsüblichen Miete.
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>>>>Wie lange läuft eure Finanzierung?
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>>>Wir haben erstmal 15 Jahre Zinsbindung. Danach sind noch ca. 200k offen.
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>>Nächste Variable ist die Anschlussfinanzierung. Eventuell zu 6 % Zinsen? Wer weiß das schon. Die Zinsen müssen ebenfalls schon jetzt einberechnet werden, damit du eine seriöse Aussage zur Wirtschaftlichkeit treffen kannst. Natürlich kann man Stand jetzt nur schätzen. Ich habe für den Worst-Case mit 8 % gerechnet. Meine Zinsbindung läuft ebenfalls in 15 Jahren aus.
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>Du kannst rechnen wie du willst. Das Geld was man für die Miete zahlt ist einfach weg. Wohingegen das Geld für die Finanzierung erstmal zu einem Teil für die Tilgung geht, was einer Ansparung entspricht.
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>>>>Ist Darlehen am Ende der Laufzeit getilgt,
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>>>Nein aber wir können das Haus nach 10 Jahren mit Gewinn verkaufen und müssen weder Vorfälligkeitszinsen noch Spekulationssteuer zahlen.
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>>Phil hast du eben noch geschrieben, dass die Preise für Häuser runtergehen. Wenn du unschlagbar günstig gekauft hast, mag das sein. Bei der Anschaffung hast du ja locker 10 % Anschaffungsnebenkosten. Die zahlt dir später keiner. Die gehen von der reinen Immobilie aus. Bist du da tatsächlich einen fetten Gewinn hast, muss der Preis die nächsten Jahre schon enorm nach oben gehen. Halte ich aktuell für sehr optimistisch.
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>Ja, die 10% sind erstmal weg aber das Haus wird in 15 Jahren ca. 40% an Wert gewinnen. Man sagt nicht umsonst Betongold. Immobilie gewinnt immer an Wert.
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>>>> oder ist eine Anschlussfinanzierung nötig?
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>>>Ja, aber erst in 15 Jahren. Wenn das mit der Inflation so weiter geht, können wir das Haus bald für ein Ei und Appel abbezahlen :)
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>>Wenn deine Einkünfte entsprechend mit der Inflation steigen, dann vielleicht.
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>Mit Inflation kommen auch höhere Gehälter. Das ist ganz normal. Guck dir mal an was die Gewerkschaften für Gehaltssteigerungen erkämpft haben. Steigerungen von Jenseits von 5% waren mal Träume und diese Jahr haben fast alle Gewerkschaften eine Steigerung von um die 7% rausgeholt.
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>>>>Welches Alter hat das Haus?
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>>>Ca. 60 Jahre
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>>>>Welche Reparaturen fallen in den nächsten Jahren (mehr oder minder zwangsweise) an?
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>>>Reparaturen fast keine. Bis auf das Dach haben wir das Haus komplett saniert.
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>>Es geht immer irgendwas kaputt bzw. muss über Lebzeiten instandgesetzt werden. Das wiederum sind Kosten, die du im Vergleich zu einer Miete gegenrechnen musst.
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>Ich habe oben schon geschrieben, man darf nicht Kante auf Kante rechnen.
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>>>> Du vergleichst hier Annuität mit Miete. Das funktioniert nicht. Warum haben viele Eigenheimbesitzer jetzt wohl so große Probleme? Niedrige Zinsen, 1 % Tilgungssatz, Zinsbindung 10 Jahre. Klar, auf den ersten Blick billiger als die Miete.
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>>>Du bist es der Sachen durcheinander wirft. Du redest von den Leuten die sich eigentlich kein Eigenheim leisten konnten oder die die mit einer viel zu kurzen Zinsbindung eine viel zu teure Haus gekauft haben. Ich habe schon eingangserwähnt, man muss das ganze schon durchrechnen. Kante auf Kante sollte es nicht sein. Und mein Punkt war die, dass man das Geld was man für die Miete ausgibt auch in ein Eigenheim stecken kann. Und das ist imo kein Äpfel und Birnen vergleich. Das setzt natürlich voraus, dass man das Geld hat.
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>>Siehe oben. Das Beispiel war zur Verdeutlichung, dass die Annuität und Miete nicht einfach so zu vergleichen sind. Zumindest nicht aus Wirtschaftlichkeitsaspekten.
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>Ich sags nochmal, rein von der Monatlichen Belastung ausgehend, kann sich ein Hauskauf lohnen. Hauskauf lohnt sich nicht in jedem Fall. Aber ich sags mal so; Viele Leute die zur Miete wohnen könnten sich locker ein Haus leisten. Viele haben keinen Bock auf den Stress bzw. wollen flexibel bleiben.
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>>>>Wir haben für unsere Hütte eine relative hohe Annuität und sind entsprechend früh fertig. Dennoch wäre es wirtschaftlich schwachsinnig, wenn wir diese Rate mit einer vergleichbaren Warmmiete vergleichen würden. Vielleicht aus Liquiditätsgründen, ja. Aber wirtschaftlich auf keinen Fall.
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>>>Warum nicht? Wenn dein Haus kein Bruchbude ist, wo du dauernd irgendwelche Reparaturen hast, dann kannst du doch deine Monatlichen ausgaben mit der Miete vergleichen.
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>>Du musst Wertverzehr, Zinsen, Instandhaltungen etc. mit einer Miete vergleichen. Im Gegenzug sind natürlich auch Wertzuwächse gegenzurechnen. Die sind aber noch schwieriger zu kalkulieren als etwaige Reparaturen. Es sind halt viele Parameter. Aber die Annuität mit der Miete zu vergleich ist und bleibt Müll. Da bleibe ich bei.
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>Du vergisst eins: Miete wird auch immer Teurer. Wenn du ein Kredit mit 15 Jahre Zinsbindung hast, dann ist das erstmal fest. Der Vemieter kann alle 3 Jahre deine Miete um 20% (bzw. 15% in einigen Städten) steigern. Vergiss das mal nicht ;)
>Und ich bleibe dabei, ein Hauskauf kann sich lohnen.
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>>>>Und ich lege mein Hand dafür ins Feuer, dass die Immobilienkäufe der letzten Jahre im Regelfall eine Amortisationsdauer haben, die jenseits von Gut und Böse ist.
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>>>Ja, wenn man zu teuer eingekauft hat. Bei uns hat sich die Investition schon ab Tag 1 gelohnt. Dadas Objekt schon 30 % an Wert gewonnen hat. Wir haben ca. 20% für die Sanierung reingesteckt.
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>>Also bist du jetzt ungefähr bei null. 10 % Anschaffungsnebenkosten, 20 % Sanierung und 30 % Wertzuwachs?
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>Ja aber mein Geld ist nicht weg. Wohingegen das Geld für die Miete einfach weg ist.
>Ausserdem vergisst du eins: ich habe ein fast neues Haus da stehen. Wenn ich zur Miete wohne muss ich viele Nachteile in Kauf nehmen wie: eventuell nervige bNachbarn, unter umständen ein Abzocker Vermieter, In der Wohnung kann ich keine Grundlegenden Änderungen vornehmen, eventuell kein Haustier haben usw. usf..